 Центробанк поднял ключевую ставку до 17%. Какие последствия этот шаг будет иметь для рынка недвижимости?
Дмитрий ХАЛИН, управляющий партнер IntermarkSavills:
В последний раз ключевая ставка на подобном уровне была в 2003 году. И средняя цена жилья в то время в Москве находилась в районе $1500 за кв.м. Затем последствия снижения ставки сыграли немалую роль в дальнейшем росте цен на московские квартиры. В основном тогда это происходило благодаря расширению ипотеки, которая многократно повышала платежеспособный спрос. Повышение ставки до 17% означает, что при условии, если она будет на этом же уровне какое-то время, ставки по ипотечным кредитам вряд ли будет ниже 18-20%. В целом это приведет к тому, что более 90% заемщиков откажутся от получения ипотеки. Без развитого ипотечного кредитования спрос на первичном рынке недвижимости сократится в три-четыре раза. Плачевными будут последствия и для вторичного рынка, где на каждую ипотечную сделку, как правило, приходится цепочка альтернатив составляющих еще одну-две дополнительных сделки. То есть, не исключена вероятность, что рынок может «просесть» практически вдовое.
Девелоперы при подобном уровне ставок также смогут получить кредиты не менее чем под 20% годовых. Для проектов эконом-класса это будет настоящей катастрофой, потому что их маржа уже сегодня не превышает 10-15%, а при новой ставке она станет отрицательной. И все это надо помножить на резко падающий спрос, который не позволяет получить денежный поток за счет покупателей-инвесторов. Таким образом, для московского и подмосковного рынка жилья подобная ставка по сути дела означает откат на десять лет назад. Абсолютно точно по количеству сделок, а если период действия данной ставки затянется, то вполне вероятно, что и по уровню цен в долларах.
Мария ЛИТИНЕЦКАЯ, генеральный директор «Метриум Групп»:
Столь огромное повышение ключевой ставки должно привести, по мнению ЦБ, к укреплению рубля, при этом совершенно точно негативно отразится на экономике в целом. Увеличение стоимости заимствований для банков приведет к увеличению стоимости ресурсов для всех - компаний, малых предприятий и частных лиц.
Для рынка недвижимости это означает, что финансирование строительства будет дороже, ипотечные кредиты будут дороже - рынок встанет. Хорошая новость в том, что эффект от этого поднятия будет не мгновенный, а постепенный, то есть не сразу, а в следующем году. Если ЦБ не изменит значение ставки в обратную сторону.
Данное повышение обязательно приведет к росту стоимости кредитов для девелоперов - как прямого по проектному финансированию, так и не прямого кредитования через другие схемы. Ключевая ставка однозначно повлияет и на ставки по ипотеке. Крупные ипотечные банки резких изменений сейчас, скорее всего, не будут делать. Акции, заявленные в этом году со сроком действия до 31 декабря, останутся. Возможно, что небольшие банки отреагируют оперативно, повысят ставки, но на ситуацию сильно не повлияют. Основные изменения стоит ожидать в январе. У банков есть как раз две недели для выработки новой стратегии в этих условиях. Если ранее прогноз ставок после Нового года был в коридоре 13-16%, то сейчас этот коридор, скорее всего, будет в рамках 14-20%.
Дмитрий ЗЕМСКОВ, генеральный директор Strategy and Development:
Шоковое повышение ставки рефинансирования ЦБ приведет к резкому ограничению доступности кредитов. Как следствие - ухудшение ситуации в строительстве. Во-первых, еще больше осложнится доступ застройщиков к проектному финансированию. Во-вторых, неизбежно пострадает ипотека. При прохождении психологического барьера в 15% годовых этот вид кредитования, рассчитанный на средне- и долгосрочную перспективу, перестает быть интересным для заемщиков. Ипотека в массовом сегменте до последнего времени оставалась ключевым источником платежеспособного спроса (в некоторых проектах ее величина достигала до 50% и более от общего числа сделок). Очевидно, что в сегодняшней нервной ситуации банки предпочтут минимизировать свои риски и ужесточат условия кредитования.
Дальнейшие шаги нынешних монетарных властей мало предсказуемы, но их чувствительное воздействие будет определяющим в 2015 году. На адаптацию к новым реалиям уйдет не меньше полутора лет.
Следует ли ожидать существенного снижения цен в рублях при двузначной инфляции? Нет.
Следует ли ожидать снижения цен в USD? Да. Насколько? Ответа нет. Сейчас максимальный горизонт ценового прогнозирования составляет три месяца. Все остальное рискует стать неудачным анекдотом.
Павел ТИМОШЕНКО, руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер»:
В текущей ситуации делать прогнозы пока преждевременно. До сих пор нет официальных сообщений от коммерческих банков, которые предоставляют потребительские и ипотечные кредиты. Тем не менее повышение ключевой ставки неизбежно отразится на рынке кредитования. Тем, кто еще не успел взять ипотеку, рекомендуем взять ее сейчас, так как в ближайшее время ставки будут расти. К примеру, ВТБ24 уже объявил о повышении ставки с 22 декабря, на сколько – пока неизвестно. Снижение ипотечных сделок, конечно, будет, но делать поспешные выводы пока рано. На рынке новостроек вырастет ставка по кредиту для застройщиков, что в конечном счете может привести к удорожанию стоимости кв.м для конечно покупателя.
Андрей ВОЛКОВ, директор группы маркетинга компании КРЕПС:
17% означают рост ставки по кредитам выше 30%. Вы понимаете, что это запредельная величина для любого бизнеса, для любого индивидуального заемщика.
Девелоперы уже находятся в ситуации острой финансовой недостаточности. Сейчас ситуация усугубится, в новом году строительных компаний станет меньше, очень много проектов будет заморожено. Да, это окажет положительный эффект для вторичного рынка, недвижимости высокой степени готовности. Но покупать, арендовать будет некому.
Павел ЛУЦЕНКО, генеральный директор портала «Мир Квартир»:
Прежде всего, повысятся ставки по ипотеке. Учитывая, что банковский процент должен быть немного выше ставки рефинансирования ЦБ, теперь он будет составлять 19-20% и выше. Понятно, что количество желающих брать ипотеку под такой процент будет стремиться к нулю. Это существенно сократит спрос на рынке недвижимости.
Кроме того, повышенная ставка удорожит реализацию проектов недвижимости. Девелоперы поставлены в сложное положение: себестоимость строительства резко растет, а цены не позволяет поднимать слабеющий спрос. В таких условиях многие застройщики могут объявить о заморозке своих проектов. Что подорвет доверие к первичному рынку, только-только восстановившееся после предыдущего кризиса.
Те застройщики, кто строит «на свои», окажутся в такой ситуации в выигрыше и смогут поднимать цены. Но таких сейчас – меньшинство.
Упавший спрос и остановка строительства может привести к стагнации на рынке недвижимости. Выход из этой ситуации будет зависеть от многих факторов: обстановки на биржах, действий правительства и т.д. ЦБ могло бы поправить ситуацию, вернув прежнюю ставку рефинансирования после стабилизации курса рубля. Беда в том, что пока этой стабилизации не видно на горизонте.
Цены на квартиры при длительном снижении спроса будут постепенно падать. Но насколько долгим будет такое снижение и, соответственно, глубоким падение цен, - сейчас предсказать невозможно. Пока на рынке сохраняется высокий спрос, особенно на новостройки, впрочем, пик его пришелся на октябрь, и он уже начал снижаться. Долгим такой уровень спроса держаться не может: когда в недвижимость вложат деньги все, кто этого хочет, спрос иссякнет. «Шлейф» этого пика будет тянуться какое-то время в начале 2015 года, а дальше... поживем - увидим.
Источник: RussianRealty.ru
Фото: is.ua |
